Agente affari in mediazione (L. 39/89)

CORSO PREPARATORIO PER AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE

1) LA PROFESSIONE DI MEDIATORE

La disciplina legislativa, diritti e doveri del mediatore, cenni sulle vigenti normative dei paesi C.E.E., moduli e formulari, adempimenti amministrativi e fiscali commessi all'esercizio dell'attività.

2) DIRITTO CIVILE

I diritti reali, le obbligazioni, i contratti, la trascrizione, i registri immobiliari, l'ipoteca, altre nozioni di diritto civile.

3) DIRITTO TRIBUTARIO

Nozioni generali, principali imposte relative ai Trasferimenti immobiliari ed alle tradizioni commerciali, adempimenti fiscali connessi.

PARTE SPECIFICA PER IL SETTORE IMMOBILIARE

Esumo, il catasto, nozioni di diritto urbanistico: il credito fondiario ed edilizio, i finanziamenti e le agevolazioni finanziarie relative ad immobili, il mercato immobiliare urbano e agrario, i relativi prezzi ed usi.

PARTE SPECIFICA PER I SETTORI MERCEOLOGICI

Nozioni relative al ramo per cui si chiede l'iscrizione: conoscenza merceologica, modalità di produzione, conservazione e commercializzazione delle merci, andamento del mercato e dei prezzi, l'arbitrario e gli accordi interassociativi, usi e consuetudini locali inerenti alla commercializzazione dei beni con particolare riguardo alle clausole e regole abitualmente utilizzate.

LA PROFESSIONE DI AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE

LA DISCIPLINA LEGISLATIVA

Codice civile: esame generale degli articoli da 1754 a 1755 del codice civile. Differenza fra la figura del mediatore e le figure affini di mandatario con e senza rappresentanza, agente, commissionario, procacciatore d'affari, procuratore, institore. Legge 39/89 D.P.R. 1926/1960, D.M. 425/1990: esame generale della normativa vigente.

DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE

Provvigione

quando è dovuta (diritto della provvigione, e momento in cui può essere richiesta, prescrizione del diritto), da chi sono stabilite le percentuali di provvigione (le parti, le tariffe, gli usi, l'equità) e come si calcolano (sul valore reale o dichiarato) come viene ripartita in caso di pluralità di mediatori: la provvigione un caso di contratto sottoposto a conduzione, in caso di contratto invalido e in caso di contratto rescindibile; diritto al rimborso in caso di conclusione e di mancata conclusione dell'affare: derogabilità della disciplina; Diritto di esclusiva: costituzione del diritto, limiti temporali, conseguenze in caso di violazione; Correttezza professionale: gli obblighi di correttezza nell'esercizio della professione nei confronti della clientela e dei colleghi; responsabilità nei confronti delle parti: obbligo di informazione nei confronti delle parti e suoi limiti; responsabilità per l'autenticità delle sottoscrizioni delle scritture; responsabilità in caso di contraente non nominativo; Responsabilità precontrattuale: i doveri delle parti e del mediatore nello svolgimento delle trattative, la buona fede precontrattuale, le conseguenze della violazione del dovere di informazione nel corso delle trattative (art. 1337 e 1338 c.c.); dovere di imparzialità: la necessaria mancanza di rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza fra mediatori e ciascuna parte; limiti al dovere d'imparzialità: in particolare la rappresentanza nell'esecuzione del contratto e la possibilità che il mediatore presti fideiussione per una della parti.

CENNI SULLE VIGENTI NORMATIVE DEI PAESI C.E.E.

Brevi cenni di diritto comparato relativi alla normativa che regola la mediazione nei paesi aderenti alla C.E.E.

MODULI E FORMULARI

L'uso di moduli e formulari in particolare nel contratto di mediazione: esame delle principali clausole che possono essere inserite in un contratto tipo di mediazione: l'aggiunta di ulteriori clausole in moduli e formulari già predisposti.

ADEMPIMENTI AMMINISTRATIVI E FISCALI CONNESSI ALL'ESERCIZIO DELL'ATTIVITA'

L'iscrizione al Registro Ditte: termini e presupposti per l'iscrizione, ufficio competente, conseguenze dell'iscrizione. L'iscrizione agli elenchi nominativi degli esercenti attività commerciali: termini e presupposti per l'iscrizione, ufficio competenze, conseguenze dell'iscrizione. Richiesta di attribuzione della partita I.V.A.: ufficio competenze, modalità e conseguenze dell'attribuzione, libri e scritture contabili che deve tenere il mediatore in relazione allo svolgimento dell'attività.

CORSO PREPARATORIO AGLI ESAMI PER AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE

1) LA PROFESSIONE DI MEDIATORE

La disciplina legislativa codice civile, legge 39/89, D.P.R. 1926/1960, D.M. 452/1990, disciplina contenuta in altre fonti normative, diritti e doveri del mediatore: provvigioni, rimborsi spese, diritto di esclusiva, correttezza professionale, responsabilità nei confronti delle parti, responsabilità precontrattuale, dovere d'imparzialità e suoi limiti, senni sulle vigenti normative dei paesi C.E.E.; moduli e formulari. L'uso dei moduli o formulari in particolare nel contratto di mediazione, conseguenze dell'inserzione di clausole contrattuali in moduli e formulari; adempimenti amministrativi e fiscali connessi all'esercizio dell'attività: l'iscrizione al Registro Ditte e agli Elenchi nominativi degli esercenti attività commerciali, agli obblighi relativi all'I.V.A., libri e scritture che deve tenere il mediatore in relazione allo svolgimento dell'attività.

2) DIRITTO CIVILE

I diritti reali: la proprietà, la comunione e il condominio, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, le servitù; le obbligazioni: le obbligazioni parziali e solidali, le modificazioni soggettive del rapporto obbligatorio. In particolare l'accollo; i contratti. Le trattative, i vincoli unilaterali, il preliminare di vendita, il contratto definitivo, i singoli contratti, il mandato,la vendita, la permuta, la locazione e l'affitto di immobili e aziende, il mutuo, il leasing, il franchising, la trascrizione: scopi ed efficacia, uffici competenti; i registri immobiliari: struttura personale dei registri immobiliari, modalità di ricerca, altri soggetti ad iscrizione e trascrizione, effetti dell'esecuzione delle varie formalità; l'ipoteca. Costituzione, natura, effetti, estinzione, l'alienazione del bene ipotecario, altre nozioni di diritto civile: elementi di diritto di famiglia, le successioni a causa di ,morte, i vincoli di indisponibilità (patto di non alienare: pignoramento, sequestro), titoli di credito, cenni di diritto societario; l'azienda: cenni sul fallimento e sulle altre procedure concorsuali.

3) DIRITTO TRIBUTARIO

Nozioni generali: le imposte e le tasse; principali imposte relative ai trasferimenti immobiliari e alle transazioni commerciali: l'imposta di registro e le relative agevolazioni: L'I.N.V.I.M., l' I.V.A, l'imposta sulle successioni e donazioni; adempimenti fiscali connessi con le imposte: uffici competenti, formalità necessarie per gli adempimenti fiscali.

PARTE SPECIFICA

PARTE SPECIFICA PER IL SETTORE IMMOBILIARE

Estimo: metodi di stima, estimo rurale, estimo civile; il catasto: attivazione e conservazione, catasto terreni e catasto edilizio urbano; nozioni di diritto urbanistico:concessioni, autorizzazioni e licenze edilizie, il condono edilizio e i suoi riflessi nella circolazione dei beni immobiliari; il credito fondiario ed edilizio; il finanziamento e le agevolazioni finanziarie relative agli immobili; il mercato immobiliare: agrario e urbano, i prezzi, gli usi.

PARTE SPECIFICA PER I SETTORI MERCEOLOGICI

Nozioni di merceologia e nozioni tecniche contenenti la produzione, la conservazione, la circolazione, la trasformazione, la commercializzazione e l'utilizzazione delle merci per le quali si chiede l'iscrizione nel ruolo; andamento del mercato e dei prezzi delle merci trattate, i relativi usi e le consuetudini locali; l'arbitrato e gli accordi interassociativi rilevanti per il commercio dei generi trattati con particolare riguardo alle clausole e regole abitualmente utilizzate.

• f) mancanza e scioglimento del vincolo: inesistenza, nullità, annullabilità, risoluzione, rescissione, altri modi di estinzione del vincolo contrattuale;
• g) adempimenti conseguenti alla stipulazione: la registrazione e i suoi effetti(adempimenti obblighi fiscali e data certa), la denuncia all'autorità di P.S., i controlli pubblici in genere.

I singoli contratti:

• a) il mandato: nozione, effetti, il mandato con o senza rappresentanza, differenza fra mandato e procura, l'estinzione del mandato e i relativi oneri di pubblicità in particolare per quanto concerne il venir meno della rappresentanza;

• b) la vendita: nozioni, effetti, vendita ad effetti reali e ad effetti obbligatori (principali casi di vendita obbligatoria e differenza con il preliminare di vendita), forma e pubblicità della vendita mobiliare e immobiliare; la garanzia per i vizi e per l'evizione: in particolare il conflitto tra più acquirenti di uno stesso bene (mobile o immobile) dello stesso venditore; la vendita con riserva di proprietà e differenza dal contratto di leasing, il patto di riscatto e la retrovendita, la determinazione del prezzo (vendita a corpo e a misura, a cancelli chiusi, vendita CIF o FOB, etc.);

• c) la permuta: nozione, effetti, differenza dalla vendita, permuta di bene presente con bene futuro;

• d) la locazione e l'affitto: nozione, effetti, differenza fra locazione e affitto, l'affitto di azienda, l'equo canone, la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) e dei frutti (civili e naturali) fra le parti, il contratto con durata determinata e indeterminata;

• e) il mutuo: natura, effetti, il preliminare di mutuo e mutuo obbligatorio, il mutuo di scopo, il mutuo garantito con ipoteca;

• f) il leasing: definizione, effetti, differenza dalla vendita e dalla locazione;

• g) il franchising: nozione, effetti, scopi.

 

LE TRASCRIZIONI

Scopi ed efficacia della trascrizione: l'efficacia dichiarativa nell'ambito del conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, la continuità delle trascrizioni: alcuni effetti e in particolare gli effetti fiscali. Uffici competenti, individuazione dell'ufficio competente per materia e territorio. I REGISTRI IMMOBILIARI Struttura personale dei registri immobiliari: differenza fra la struttura reale ( del catasto) e quella personale ( dei registri immobiliari); modalità di ricerca: le visure ipotecarie e catastali, uffici presso i quali devono essere svolte modalità di svolgimento; altri soggetti ad iscrizione e trascrizione: individuazione delle principali categorie di atti per i quali è richiesta l'iscrizione o la trascrizione; effetti dell'esecuzione delle varie formalità: individuazione dei principali effetti della pubblicità degli atti.

L'IPOTECA Costituzione: l'efficacia costitutiva dell'iscrizione, rapporti fra iscrizione e atto di assenso alla costituzione dell'ipoteca; natura: la natura di diritto reale di garanzia, conseguenze della natura reale, differenze dai diritti personali di garanzia; effetti: diritti del creditore ipotecario sul bene ipotecario prima e dopo l'inadempimento dell'obbligazione garantita; estinzione; l'estinzione dell'ipoteca in relazione alla natura di diritto accessorio e all'efficacia costitutiva dell'iscrizione: in particolare l'ipotesi in cui il credito è istinto ma non si è provveduto alla cancellazione dell'ipoteca dai registri immobiliari; cenni sulla surroga dei diritti ipotecari; alienazione del bene ipotecato: conseguenze dell'alienazione del bene ipotecato, la posizione dell'acquirente in particolare nell'ipotesi in cui l'ipoteca non sia stata dichiarata nell'atto di acquisto.

2) DIRITTO CIVILE

I DIRITTI REALI

La proprietà: nozione, limiti, modi d'acquisto, azioni a difesa della proprietà, la rinuncia alla proprietà immobiliare. La comunione e il condominio: differenza fra i due istituti, i diritti ed i doveri dei singoli partecipanti, l'alienazione della quota e dell'intero bene comune, l'acquisto in comunione, i regolamenti di condominio. L'usufrutto, l'uso e l'abitazione: nozione, e cedibilità dei diritti. Le servitù: servitù volontarie e coattive, la natura reale e le conseguenze in caso di alienazione del bene.

LE OBBLIGAZIONI

Obbligazioni parziali e solidali: i concetti di solidarietà e parzialità attiva e passiva e conseguenze sulla disciplina del rapporto obbligatorio. Le modificazioni soggettive dell'obbligazione con particolare riguardo all'accollo e ai suoi possibili effetti nei confronti delle parti, del creditore e dei terzi.

I CONTRATTI

Le trattative e i rapporti tra mediatore e cliente:art. 1341 e 1342 c.c. e la disciplina nel campo della mediazione. La buona fede e il dovere d'informazione del mediatore e delle particelle trattative: art. 1337 e 1338 c.c. la responsabilità precontrattuale: i vincoli unilaterali.

• a) l'opposizione: patto e fonte di proposta irrevocabile di contratto. Effetti, limiti temporali di validità, possibilità di revoca dell'opposizione;

• b) la prelazione: contratto preliminare unilaterale sospensivamente condizionato, effetti, differenza dell'opzione, effetti della violazione;

• c) il preliminare unilaterale: accordo in base al quale una sola delle parti si obbliga a stipulare un successivo contratto, effetti, differenza dalla proposta e dall'opzione, rapporti con la prelazione, conseguenze dell'inadempimento;

• d) la proposta contrattuale quale elemento dell'accordo contrattuale: effetti, facoltà e modalità di revoca, rapporto fra proposta e accettazione, la proposta irrevocabile, il momento di conclusione del contratto e i suoi effetti:

il preliminare di vendita;

• a)nozione

  il contratto avente ad oggetto l'obbligo di stipulare un successivo contratto, limiti all'obbligo di stipulazione del contratto definitivo;

   

• b) la forma del preliminare e dell'atto di scioglimento dello stesso;

• c) gli effetti del preliminare: il momento traslativo del diritto e sua rilevanza, differenza del contratto definitivo e dalla bozza di contratto: rapporti con il contratto definitivo, effetti nei confronti delle parti e dei terzi: le conseguenze per le parti e per i terzi (e in particolare per il mediatore) della vendita di un bene già oggetto di preliminare, l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.;

• d) la registrazione del preliminare: effetti, conseguenze della mancata registrazione.

Il contratto definitivo

• a) nozione: accordo, patrimonialità del rapporto, il concetto di parte, requisiti del contratto, la conclusione e i suoi effetti;

• b) la forma: la forma libera, la scrittura privata con firme autenticate e non, l'atto pubblico, l'incidenza della forma sulla validità del contratto, divergenze fra il nome dato dalle parti e il contenuto effettivo dell'atto;

• c) effetto del contratto: l'efficacia di legge fra le parti e la mancanza di effetti rispetto ai terzi, nozioni e limiti per entrambi i principi, in particolare il contratto a favore di terzi e il contratto per persona da nominare;

• d) limiti all'efficacia: le clausole che limitano l'efficacia dell'atto in particolare la condizione